太原市萬(wàn)柏林區(qū)人民法院
民事一審判決書(shū)
房屋租賃合同糾紛（2021）晉0109民初1932號(hào)
原告（反訴被告）：太原財(cái)旺貿(mào)易有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91140109MAOKRWRE61。
法定代表人：王某，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：李某，山西君比德律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：侯某，山西君比德律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告（反訴原告）：臧某，住太原市。
委托訴訟代理人：胡某，山西決疑律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：孟某，山西決疑律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2019年9月20日，山西大眾電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司出具了證明，內(nèi)容是太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)位于小井峪街17號(hào)，其房屋產(chǎn)權(quán)屬于山西大眾電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，房屋提供給該單位進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
原告太原財(cái)旺貿(mào)易有限公司陳述，其擬租賃上述廠(chǎng)房用于經(jīng)營(yíng)菜市場(chǎng)，后對(duì)廠(chǎng)房進(jìn)行裝修后招租經(jīng)營(yíng)。2020年6月至8月共收取了商戶(hù)租金47000元。
2020年7月13日，原告太原財(cái)旺貿(mào)易有限公司（甲方）與被告臧某（乙方）簽訂房屋租賃合同，約定甲方將上述萬(wàn)柏林區(qū)33號(hào)小區(qū)院內(nèi)（原太原市××區(qū)聯(lián)豐工模具廠(chǎng)）在良好及可租賃狀態(tài)出租給乙方作經(jīng)營(yíng)使用，建筑面積700平米。該房屋為甲方向他人承租，甲方保證其有權(quán)利轉(zhuǎn)租。租賃期限三年，2020年7月至2023年7月?！白饨鸺s定”，房屋第一個(gè)租賃年度即2020年7月11日至2021年7月10日租金為35萬(wàn)元，以后兩個(gè)租賃年度每年增加5000元。乙方在該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，出租的柜臺(tái)或者門(mén)面價(jià)格為5000元、25000元，若在第二個(gè)租賃年度出租的金額高于上述價(jià)格，則額外向甲方支付超出部分30%。乙方在簽訂合同后向甲方支付50000元保證金，待合同期滿(mǎn)或者本合同解除后，乙方付清甲方相關(guān)費(fèi)用后，甲方將保證金全額退還乙方。第一個(gè)租賃年度租金及保證金400000元，乙方于2020年7月25日前向甲方支付100000元，剩余300000元于2020年8月15日前付清，如到期未付清余款，前期所交100000元及保證金不予退還?！凹追截?zé)任及義務(wù)”，甲方保證有權(quán)出租并使用該房屋，若有糾紛，由甲方負(fù)責(zé)處理，因此給乙方造成的損失，應(yīng)予賠償；甲方在合同簽訂后將房屋交付乙方使用；甲方同意乙方在承租期內(nèi)將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租、分租，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)使用；甲方保證市場(chǎng)內(nèi)外設(shè)施的建設(shè)，如臨街門(mén)頭等，保證房屋的水、電、暖、天然氣的正常供應(yīng)?！耙曳截?zé)任及義務(wù)”，乙方按合同約定按時(shí)交付租金及其它各項(xiàng)費(fèi)用，且合法使用房屋；乙方對(duì)房屋的裝修及使用應(yīng)以不損壞整體結(jié)構(gòu)及設(shè)施為原則?！昂贤穆男星闆r”，雙方一致確認(rèn)原告之前收取的商戶(hù)租金47000元視為被告向原告支付的租金，另截止2020年12月，被告又支付了原告租金269000元。
原、被告簽訂合同之后，2020年8月25日，原告太原財(cái)旺貿(mào)易有限公司與國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司簽訂了房屋租賃合同，房屋即上述和平南路小井峪街17號(hào)聯(lián)豐工模具廠(chǎng)、建筑面積700平米。租賃期限從2020年7月1日至2021年6月30日，租金140000元；租金支付期限與方式為按年現(xiàn)金支付；房屋用途為菜市場(chǎng)。合同約定不得轉(zhuǎn)租或者變相轉(zhuǎn)租，合同解除的條件包括：1、乙方不交付或者不按約定交付租金達(dá)5個(gè)工作日以上；2、乙方欠各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)500元以上；3、乙方擅自改變房屋用途；4、乙方不承擔(dān)維修責(zé)任致使房屋或設(shè)備嚴(yán)重毀損的；5、未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方將出租房屋進(jìn)行裝修的；6、未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方將出租房屋轉(zhuǎn)租第三人；7、乙方利用房屋存放危險(xiǎn)品或者在出租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的。同日，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定租金140000元、房屋押金10000元，乙方已向甲方繳納50000元，其中10000元作為房屋押金，40000元作為房租抵扣，剩余100000元，待乙方正式營(yíng)業(yè)后繳清。如未正式營(yíng)業(yè)，乙方務(wù)必于2020年9月16日前將剩余100000元全額繳清，否則甲方無(wú)條件收回經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。
2020年12月7日，國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司、太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)聯(lián)合蓋章張貼通知，稱(chēng)太原財(cái)旺貿(mào)易有限公司違反租賃合同的付款等多項(xiàng)條款，故決定終止合同，要求三日內(nèi)將場(chǎng)地騰出。原告稱(chēng)未見(jiàn)到該通知。
2021年2月3日，被告臧某向太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)支付房租30000元，同年3月22日又向太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)支付房租30000元。
以上事實(shí)，有房屋租賃合同、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證、通知、證明等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為，山西大眾電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司出具的證明，顯示訴爭(zhēng)租賃房屋是由太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該證明可以認(rèn)定租賃房屋的權(quán)益享有者系太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)，但原告未與太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)簽訂書(shū)面的房屋租賃合同。原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋裝修并用于菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，后又與被告簽訂了房屋租賃合同，從原、被告合同的履行看，原告將之前從商戶(hù)收取的租金充抵被告的租金，又約定根據(jù)柜臺(tái)或者門(mén)面經(jīng)營(yíng)價(jià)格的上漲收取超出部分的30%，以上情形可以視為租賃合同是對(duì)包括菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰虼耍?、被告之間簽訂的房屋租賃合同，實(shí)質(zhì)上包含經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是雙方的真實(shí)意思表示，合同應(yīng)為有效。原、被告簽訂合同之前，原告尚未與房屋使用權(quán)人太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)簽訂書(shū)面的房屋租賃合同，但是基于原告裝修、經(jīng)營(yíng)的事實(shí)，可以認(rèn)定雙方存在租賃關(guān)系，但無(wú)法確定租賃期限，應(yīng)視為不定期租賃。針對(duì)訴爭(zhēng)租賃房屋，原告又與國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司簽訂了房屋租賃合同，因太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)、國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司均系獨(dú)立法人，國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司是否享有訴爭(zhēng)房屋的使用權(quán)，原、被告均未向本院提交相應(yīng)的證據(jù)。太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)、國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司發(fā)出合同終止的通知，原告以未收到為由不予認(rèn)可，基于當(dāng)事人存在異議，太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)、國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司也均非本案的當(dāng)事人，故本次訴訟不宜對(duì)該解除合同通知的效力作出認(rèn)定，原告應(yīng)先行處理與太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)、國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司之間的房屋租賃合同關(guān)系，該合同的存續(xù)是原告主張被告支付租金的事實(shí)基礎(chǔ)，故基于該事實(shí)存在爭(zhēng)議，原告此次訴訟主張屬于證據(jù)不足，本院不予支持。反訴原告臧某與反訴被告太原財(cái)旺貿(mào)易有限公司之間的合同是否能夠履行，也是基于反訴被告與太原市聯(lián)豐工模具廠(chǎng)、國(guó)營(yíng)大眾機(jī)械廠(chǎng)勞動(dòng)服務(wù)公司之間的房屋租賃合同關(guān)系，故反訴被告與原出租方解除合同的爭(zhēng)議尚未處理之前，反訴原告主張解除合同、賠償損失的訴訟請(qǐng)求，也屬于證據(jù)不足，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零三條、第七百零七條、第五百零二條、第五百零九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
一、駁回原告太原財(cái)旺貿(mào)易有限公司的訴訟請(qǐng)求。
二、駁回反訴原告臧某的反訴請(qǐng)求。
案件本訴受理費(fèi)980元，由原告太原財(cái)旺貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)，反訴受理費(fèi)3078元，由反訴原告臧某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于山西省太原市中級(jí)人民法院。
審判員??吳軍
書(shū)記員??白浩森
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2021-06-29
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